Remek kilátásai vannak a REIT-cégeknek, köztük a szektor egyik jeles képviselőjének a W.P. Carey-nek, pedig a koronavírus ezt az ágazatot érinti az egyik legjobban. Hogy lehet ez? A következő sorokban többek között erről is szó lesz. Elemzés.

A REIT-ekről

De mi is az a REIT? A REIT a Real Estate Investment Trust angol szavak rövidítése, amely olyan vállalkozást, céget jelöl, mely ingatlan hasznosításból szerzi a bevétele jelentős részét. Van egy magyar rövidítése is, ez a SZIT (szabályozott ingatlanbefektetési társaság), de általában a magyar befektetési szakemberek is az angol rövidítést használják, ezért én is így fogok tenni a cikkben. A REIT-ek működése könnyen megérhető: e vállalkozások tevékenysége általában abból áll, hogy a befektetett tőkén ingatlanokat vásárolnak. Az ingatlanok bérbeadásából pedig bevétele származik a cégnek. A REIT-ek sokféle ingatlanba fektetnek be: irodákba, lakóházakba, raktárakba, kiskereskedelmi központokba, orvosi létesítményekbe, adatközpontokba, cellatornyokba és szállodákba. Ezeknek a cégeknek vannak működési feltételeik, melyek a következők:

• Az árbevétel 75%-ának ingatlanhoz kell kapcsolódnia.
• Az eszközök 75%-ának ingatlanban kell lennie.
• A profit 90%-át osztalék formájában szét kell osztani a részvényesek között.

A REIT forma előnye, hogy a vállalkozás különböző adókedvezményeket kap a hagyományos termelő, szolgáltató vállalkozásokhoz képest.

Az REIT néhány előnye befektetőként:

• Rendszeres osztalék, akár negyedévente.
• Kis tőkével is részt lehet venni az ingatlanpiacon. (Nem kell ingatlant vásárolni.)
• Diverzifikált portfolió, mert egy cég általában többféle ingatlant kezel.

Az Egyesült Államokban rendkívüli népszerűségnek örvend mostanság az efféle befektetési forma. Egyes becslések szerint 145 millió amerikai birtokol REIT részvényeket. REIT-ek együttesen több, mint 3 ezer milliárd dollár bruttó eszközzel rendelkeznek az USA-ban, a tőzsdén jegyzett REIT-ek körülbelül 2 ezer milliárd dollárnyi eszközzel és 500 000 ingatlannal rendelkeznek. Az USA-ban jegyzett REIT-ek részvénypiaci kapitalizációja meghaladja az ezer milliárd dollárt. A W.P Carey az egyik legígéretesebb REIT cég az amerikai piacon. Piaci kapitalizáció szerint nincs ott a nagyok között, de gyorsan fejlődik.

Az alapítás

William Polk Carey amerikai elit egyetemekre járt (Princeton, Wharton School), ezután vezető pozíciókat töltött be prominens befektetési cégekben, majd 1973-ban, 43 évesen megalapította cégét. Ezzel a vállalkozással úttörő lett a visszlízing befektetésekben. Az 1998-as tőzsdei megjelenést követően minden évben növelték az osztalék kifizetést.

Diverzifikáltság

Visszatérve a jelenbe, a W.P. Carey Inc. egy olyan REIT, amely kereskedelmi ingatlanokba fektet be, és a visszlízing modell révén 25 országban (elsősorban Észak-Amerikában és Európában) ad bérbe ingatlanokat cégeknek. A 2020. szeptember 30-i jelentés szerint a vállalat portfóliója összesen 1215 ipari, raktári, irodai, kiskereskedelmi és magánraktározási ingatlant tartalmazott, amelyek összesen körülbelül 142 millió négyzetméter területűek, és nagyjából 1,2 milliárd dolláros éves bérleti díjat (ABR-annualized base rent) generálnak. Míg az Egyesült Államok az ABR 63%-áért felel, a vállalat nemzetközi jelenléte is komoly, az ABR 35%-a Észak- és Nyugat-Európából, 2%-a pedig Kanadából, Mexikóból és Japánból származik. Ingatlantípusok alapján az ipari és raktári ingatlanok együttesen adják az ABR 47%-át, míg az irodai, kiskereskedelmi, magánraktározási és egyéb ingatlanok a vállalat maradék bérleti díjból származó bevételét teszik ki. Az ipari és raktári ingatlanokból származó 47%-os ABR mivel ezek használatát nem igazán érintette a járvány.

Forrás: W.P.Carey - 3Q20 Presentation, saját szerkesztés

Továbbá, ellentétben társaival, akik a COVID-járvány miatt küzdöttek a bérleti díjak beszedésével, a WPC bérleti díjainak beszedése biztos volt. Mivel a WPC által bérbe adott ingatlanok többsége működési szempontból kritikus a bérlői számára, így a bérleti kötelezettségek teljesítése időben megtörtént. Ennek megfelelően a társaság bérleti díj beszedése nem esett a 96%-os szint alá a világjárvány kitörése óta. A gazdaság nyári fellendülésével a WPC bérleti díjainak beszedése tovább javult, decemberben 99%-on állt és nincsenek a bérlők részéről további halasztási kérelmek.

Osztalék

A jövedelemorientált befektetők jellemzően azért fektetnek REIT-ekbe, mivel a REIT-ek működési struktúrája megköveteli, hogy az adózott bevétel legalább 90%-át osztalékként fizessék ki a részvényesek számára. A világjárvány okozta bizonytalanság közepette számos REIT csökkentette vagy felfüggesztette az osztalékfizetését. A WPC éppen ellenkezőleg, a pandémia alatt is fizetett osztalékot, sőt 2020-ban minden negyedévben növelte azt. Az idei osztalékemelést is beleszámolva a társaság immár 23 éve, azaz az 1998-as tőzsdei megjelenése óta folyamatosan növeli osztalékát.

Forrás: WPC-dividend information, saját szerkesztés

Míg az osztalék az évek során folyamatosan nőtt, az utóbbi időben az osztalék növekedésének üteme lassult. Mindazonáltal a WPC egyre nagyobb részt fizet ki a korrigált működési eredményéből (AFFO) osztalékként - a legutóbbi negyedévben az AFFO-jának 91%-át fizette ki, szemben az előző év hasonló időszakának 80%-ával. A 2020-as teljes évre vonatkozóan az éves várható 4,18 dolláros osztalékfizetés a várható 4,70 dolláros AFFO 90%-ának kifizetését jelenti. Ez egy remek kifizetési aránynak tűnik, tekintve, hogy a vállalat ezt „konzervatívnak” tartja. Továbbá a 2020-ra várható éves osztalékfizetési ráta 5,8% lesz, amely vonzónak tűnik, főleg a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben, ahol a fix kamatozású értékpapírok hozamai rendkívül alacsonyak. A cég a sikeres működésének köszönhetően további osztaléknövekedés várható a jövőben.

Forrás: Blue Harbinger Research, saját szerkesztés

Részvényárfolyam

A WPC napi gyertyás grafikonja 2020. január 2. és 2021. február 5. között. Forrás: TradingView

Ahogy a grafikonon látható, az árfolyam még mindig viszonylag messze van a járvány előtti szintektől és úgy látszik, hogy egy ideig még nem is fog elérni oda. Tavaly április óta egy egyre szűkülő sávban halad a papír értéke, miközben a 200 napos mozgóátlaggal viaskodik. Ennek a részvénynek nem az árfolyamnyeresége az erőssége, inkább az osztalékhozama.

Kockázatok

• Bérlők becsődölése: A WPC ki van téve annak a kockázatnak, hogy a bérlők a nehéz működési környezet miatt nem tudják teljesíteni bérleti kötelezettségeiket. Ugyanakkor a WPC területi, bérlői és ingatlantípus szerinti diverzifikációja mérsékeli ezt a kockázatot.
• Kamatemelés: A FED az irányadó kamatrátát nulla közeli szintre csökkentette, és bár arra számíthatunk, hogy az alapkamat még több évig alacsony marad, egy hirtelen emelkedés kihívásokat jelenthet. Mivel a REIT-eket gyakran a kötvények alternatívájának tekintik, a magasabb kamatszintek a REIT-ek iránti kereslet csökkenését jelenthetik, ezáltal részvényeik árának csökkenését okozhatják.
• Járványügyi intézkedések: Mivel a WPC portfóliójában jelentős a kiskereskedelmi és irodai ingatlanok aránya, a COVID-19-hez hasonló világjárvány esetén a kormányok által bevezetett esetleges lezárások miatt bezárhatnak boltok, irodák. Ez hátrányosan érintheti a vállalat működését.

Miért lehet jó befektetés a WPC?

A vállalat 2020-as negyedik negyedéves jelentései e hét pénteken kerülnek nyilvánosságra, az elemzői várakozások 2020 harmadik negyedévéhez képest növekedést, míg a 2019-es adatokhoz képest enyhe csökkenést prognosztizálnak.

A WPC fundamentálisan stabil. Jól diverzifikált, hosszú távra bérbe adott ingatlanportfolió és ,,jó minőségű” bérlők jellemzik. Bérleti díj beszedési aránya a járvány alatt kiemelkedő volt, mivel a működés szempontjából kritikus ingatlanokra összpontosítottak, és továbbra is olyan befektetési lehetőségek után kutatnak, amelyek megfelelnek az általános piaci helyzetnek.

2021.02.08. - Lotz Barnabás

(Címlapkép: REIT által birtokolt ingatlanok, forrás: Getty Images)

A jelen cikkben leírt információk, elemzések a szerző magánvéleményét tükrözik. A jelen cikkben leírtak nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást. Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani, melyre a jelen cikk nem vállalkozik és nem is alkalmas. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadóval!